限購放鬆,買内房股要跟贏家 2019年12月2日

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限購放鬆,買内房股要跟贏家 2019年12月2日

上期文章筆者從資金流及量化角度看各項指標提示對中長期走勢保持謹慎。觀察本期的市場指標,很明顯沒有改善。中長期大力撈貨時機未到,可參考敝欄10月8日文章分析的港股十年周期對長綫底部時間的大概測算。在市況不明朗之下,宜選擇優質股票按照我們”stick with the winners”的宗旨,控制注碼。

今年中國經濟經歷外憂内患,各項經濟指標承壓,無論國企指數還是中國A股上證指數均表現欠佳。在不確定因素多的市場下投資者更加傾向尋找確定性,並將資金投入到確定性較大的領域。今年就出現食品飲料,5G電子元件,生物醫藥等大受追捧,升幅可觀。

其中港股的內房板塊並不起眼,今年卻湧現了大批牛股,升幅不小,連帶分拆出來的物業服務公司如碧桂園服務,中海物業等更加一路上漲,皆因,原來在經濟不景時,內地居民對住的需求十分剛性,內地年輕人依然崇尚先買房後結婚,老一輩人就堅信房產保值,比那些什麼頻繁爆雷的P2P等投資理財產品穩妥太多,導致優質新盤一樣搶購不愁銷路。而且正如前述,在經濟不確定因素較多之下,顯得內房收益穩定,估值不高勇於派高息,十分受投資者青睞。

實際上,在宏觀調控背景下,內地房地產呈現加劇兩極分化的現象。從數據來看,中小房企今年至11月27日破產數量已經達到459加,已經超過2018年全年,從環比數據看,破產數量有不斷增加的趨勢,今年亦出現一些規模較大的地產公司債務違約。

部分地方政府在批地的時候要求有一定規模的開放商進行開發。這導致了高效率又具有一定規模的房地產企業既能夠繼續拿到優質土地資源亦能較容易拿到融資,同時中小房企的經營環境則不斷惡化。可以預期,在這樣的競爭環境下,投資選擇强者贏家是必然之選。

筆者認爲1918融創中國,將最爲受惠於今明兩年中小房企破產潮。皆因其董事長孫宏斌,善於在市場低潮時出手收購合并。最近就再度發揮其并購王風範,出手收購雲南城投持有的子公司股權,經券商估算,收購對應的地價僅爲1900元一平米,對比目前融創上半年持有的土地成本4307元一平,還要便宜了一大截!而且,是次收購為負商譽可增加净資產,净負債率不升反降。未來加速現金回籠降低負債目標不變,釋放利潤,股價自然會不斷走强。

加上經濟不景,内地將按揭利率不斷調低,亦不斷有地方政府放鬆限購政策應對,剛剛上周五晚,佛山就宣佈放鬆限購。利好内房板塊。

從股價圖表來看,自19年4月以來不斷橫行整固,近兩月開始轉強,守住36元保持强勢,關注後市走勢不斷改善,不難突破前期高點42-45元,就能創歷史新高。可以趁最近市場下跌收集做中期持倉。

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